Оформление ипотеки сегодня больше напоминает игру в покер, чем простую финансовую операцию. Банки зазывают клиентов низкими ставками, улыбчивыми менеджерами и обещаниями «одобрения за час». Но между строк договора часто прячутся подводные камни.
За красивыми цифрами в рекламе скрываются десятки условий и оговорок. Многие заёмщики узнают о них слишком поздно — когда договор уже подписан. Разберёмся, какие приёмы используют банки, чтобы сделать ипотеку выгоднее для себя, а не для клиента.
Уловка #1: Маркетинговые ставки, которых не существует
«Ипотека от 4,5%!» — кричат рекламные щиты. Вы приходите в офис, а менеджер с грустными глазами сообщает, что именно вам доступна ставка от 7,8%. Почему так?
Дело в маленьком слове «от» и куче условий мелким шрифтом. Минимальная ставка обычно действует при наличии зарплатного проекта, страховки жизни, электронной регистрации и покупке квартиры у определённых застройщиков. Не подходите под критерии? Извините, для вас — стандартные условия.
Банки намеренно рекламируют минимально возможную ставку, зная, что большинство клиентов под неё не подпадают. По факту, средняя ипотечная ставка обычно на 2-3% выше заявленной в рекламе. Такая разница на миллионном кредите выливается в сотни тысяч переплаты.
Сравнивайте предложения разных банков, запрашивая не рекламные, а персональные ставки с учётом вашей конкретной ситуации. И да, то самое «от» в рекламе — первый признак маркетинговой ловушки.
Уловка #2: Навязанные страховки и допуслуги
«Без страховки жизни ставка будет выше» — классика ипотечного жанра. При этом банки часто предлагают оформить страховку у «партнёров» с завышенными тарифами.
Страхование жизни и здоровья заёмщика — единственная необязательная страховка при ипотеке. Отказ от неё действительно может поднять ставку на 1-1,5%, но иногда это выгоднее, чем переплачивать за дорогой полис. Навязать её вам не имеют права, хотя многие менеджеры пытаются представить её как обязательное условие.
Другие популярные «допы»:
- комиссия за снижение ставки;
- платные СМС-уведомления;
- сервисное обслуживание счёта;
- юридическое сопровождение;
- «удобные» мобильные приложения за дополнительную плату.
Всё это — попытка заработать на клиенте сверх ипотечного процента. Внимательно изучайте договор и смело вычёркивайте пункты о допуслугах, которыми не планируете пользоваться.
Уловка #3: Скрытые комиссии и платежи
Ипотечные менеджеры любят говорить про ставку, но стыдливо умалчивают о других платежах. А они могут существенно увеличить стоимость кредита.
Самые распространённые дополнительные расходы:
- комиссия за оценку квартиры (3-10 тысяч рублей);
- комиссия за перевод средств продавцу (0,5-1,5% от суммы);
- плата за открытие и ведение аккредитива (2-5 тысяч рублей);
- комиссия за выдачу кредита (может достигать 1% от суммы);
- оплата нотариальных услуг при использовании маткапитала.
Банк может предложить «удобное решение» — включить все эти расходы в тело кредита. Звучит заманчиво, но означает, что вы будете годами платить проценты и на эти суммы тоже.
Запрашивайте полный расчёт всех платежей и сравнивайте полную стоимость кредита, а не только ставку. Иногда банк с чуть более высокой ставкой, но без комиссий в итоге обойдётся дешевле.
Уловка #4: Аннуитетные платежи вместо дифференцированных
«У нас только аннуитетные платежи» — стандартный ответ большинства банков. И неспроста — это выгоднее для них, но не для вас.
При аннуитетных платежах вы платите равными суммами весь срок кредита. Звучит удобно, но в первые годы львиная доля платежа уходит на проценты, а не на погашение основного долга. Если планируете досрочно закрыть кредит — переплатите больше.
Дифференцированные платежи (когда сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается) позволяют сэкономить на процентах. Но их предлагают единицы банков, да и то неохотно, потому что это снижает их доход.
Казалось бы — мелочь, но на дистанции в 15-20 лет разница в переплате может достигать сотен тысяч. Спрашивайте про возможность дифференцированных платежей. Отказали — ищите банк, который предлагает такую опцию.
Уловка #5: Штрафы и пени, спрятанные в договоре
Последняя, но не менее важная уловка — штрафные санкции за любые отклонения от графика платежей. Банки прячут их в толще договора, надеясь, что вы не дочитаете до конца.
Насторожить должны пункты о:
- штрафах за досрочное погашение (особенно в первые годы);
- комиссиях за изменение даты платежа;
- пенях, начисляемых с первого дня просрочки;
- повышении ставки при отказе от продления страховки;
- комиссиях за рефинансирование в другом банке.
Особенно внимательно читайте разделы с мелким шрифтом и «звёздочками». Банки не случайно делают их менее заметными — там обычно прячутся самые невыгодные условия.
Просите выдать полный текст договора до подписания и берите время на его изучение. Лучше потратить день на чтение, чем годы на выплату лишних процентов.
Ваш защитный арсенал
Ипотека — слишком серьёзное решение, чтобы подписывать договор не глядя. Простые шаги помогут обезопасить себя от большинства уловок.
Сравнивайте предложения минимум трёх-четырёх банков. Ориентируйтесь не на рекламные ставки, а на полную стоимость кредита. Читайте отзывы и не стесняйтесь консультироваться с юристом перед подписанием. В конце концов, это в ваших интересах — разбираться в том, на что подписываетесь на ближайшие 15-20 лет.
А главное — помните, что банк заинтересован заработать на вас максимум. Ваша задача — снизить этот «максимум» до разумного минимума.
