Продажа квартиры — дело хлопотное и нервное. Хочется и денег побольше выручить, и побыстрее закрыть сделку. Вроде бы всё просто: выставил объявление, показал жильё и получил деньги.
Но не тут-то было! На практике процесс оказывается куда сложнее, с кучей подводных камней. Особенно если продаёшь недвижимость впервые. Давайте разберём основные ошибки, которые могут стоить времени, нервов и, конечно же, денег.
Ошибка 1: Неправильная оценка стоимости
Знакомая ситуация — выставили цену «от фонаря» и ждёте звонков целую вечность. То ли завысили слишком, то ли, наоборот, продешевили. А всё потому, что многие собственники опираются только на эмоции или инфу от соседки Маши, которая что-то слышала о ценах в районе.
Помню случай, когда владелец двушки на окраине упорно держал цену на миллион выше рынка почти год. «У меня ремонт хороший, и вообще, вид из окна на лес!» — говорил он. А потом в панике снижал стоимость, когда уже горели сроки по покупке новой квартиры.
Как избежать? Проведите анализ похожих предложений в вашем районе. Учитывайте:
- состояние жилья и качество ремонта;
- этаж и вид из окон;
- инфраструктуру поблизости;
- транспортную доступность.
Лучше проконсультироваться у нескольких риелторов или заказать профессиональную оценку. Да, придётся немного потратиться, зато потом не будете кусать локти.
Ошибка 2: Плохие фотографии и скудное описание
Натыкался недавно на объявление о продаже трёшки в центре. Четыре размытые фотки, снятые на кнопочный телефон, и описание из двух предложений: «Продаётся квартира. Торг.» Серьёзно? И после этого кто-то удивляется, почему нет звонков.
Первое впечатление формируется именно по фоткам и описанию. Это как на свидание прийти в мятой футболке и с грязными ботинками — вроде человек может быть замечательным, но кто станет это выяснять?
Что делать:
- сделайте уборку перед фотосессией;
- открывайте шторы и включайте свет — темные снимки отпугивают;
- снимайте каждую комнату с разных ракурсов;
- не забудьте про санузел, кухню и вид из окна;
- опишите все преимущества квартиры и района.
Кстати, не обязательно нанимать профессионального фотографа. Современные смартфоны позволяют делать вполне приличные снимки. Главное — чистота, свет и понятные ракурсы.
Ошибка 3: Сокрытие недостатков
«А что это у вас на потолке?» — «Да так, немного протекла крыша в прошлом году, но уже всё починили!» Знакомо? Многие продавцы пытаются скрыть проблемы квартиры — от протечек до шумных соседей или проблем с документами.
Такая тактика может сработать до момента подписания договора, но потом... Потом начинаются претензии, скандалы, а то и судебные иски. Покупатель может потребовать расторжения сделки или снижения цены, если обнаружит скрытые дефекты.
Лучшая стратегия — честность. Расскажите обо всех нюансах заранее, но правильно подайте:
- «Да, в ванной нужно обновить плитку, поэтому мы сделали хорошую скидку»;
- «Соседи справа иногда шумят по выходным, но зато слева живёт тихая пожилая пара»;
- «Зимой бывают перебои с отоплением, но мы решаем проблему обогревателем».
Честный подход — не только этично, но и практично. Покупатель, который знает обо всех проблемах заранее, с меньшей вероятностью откажется от сделки в последний момент или потребует снизить цену.
Ошибка 4: Пренебрежение юридической стороной
Бывает, продавцы спешат закрыть сделку и подписывают документы, не глядя. А потом выясняется, что занизили стоимость в договоре «чтобы сэкономить на налогах», не проверили правильность данных или забыли про прописанных родственников.
Одна знакомая пара продала квартиру, а через полгода выяснилось, что бывший муж продавщицы, давно не живший там, но прописанный, оспаривает сделку. Другой случай: продавец не заплатил налог, потому что квартира была в собственности меньше минимального срока.
Что нужно сделать:
- проверить все документы на квартиру;
- выяснить, кто прописан и как их выписать;
- уточнить налоговые последствия продажи;
- правильно составить договор купли-продажи.
Лучше один раз потратиться на юриста, чем потом годами разгребать последствия. Не экономьте на правовой поддержке — это самая выгодная инвестиция при продаже недвижимости.
Ошибка 5: Неготовность к показам и переговорам
«Ой, а можно прийти посмотреть квартиру?» — «Ну... давайте... как-нибудь... наверное...» Неуверенность, неподготовленность и неумение презентовать жильё убивают многие потенциальные сделки.
Некоторые хозяева устраивают показы в неубранной квартире, с разбросанными вещами, грязной посудой и запахом вчерашнего борща. Другие не могут внятно ответить на простые вопросы о доме, районе или документах. Третьи начинают торговаться с первым же покупателем, даже если тот просто приценивается.
Как правильно:
- подготовьте квартиру к каждому показу;
- составьте график, когда вам удобно принимать гостей;
- подготовьте ответы на типичные вопросы о доме, соседях, инфраструктуре;
- определите для себя минимальную цену и стратегию торга.
Помните: первое впечатление имеет огромное значение. Чистая, светлая квартира и уверенный, осведомлённый продавец — это уже половина успеха.
Без драмы и суеты
Продажа квартиры — процесс, требующий подготовки, терпения и здравого смысла. Избегайте описанных ошибок, и вы сэкономите кучу нервов, времени и, возможно, денег.
Не бойтесь обращаться к профессионалам — риелторам и юристам. Да, их услуги стоят денег, но часто они окупаются с лихвой. Ведь в конечном счёте важен не только факт продажи, но и то, с каким настроением и результатом вы завершите этот этап жизни.
